證券時報
賀覺淵
2025-08-04 21:00
近段時間以來，深圳的土地供應(yīng)速度顯著提升。與此同時，多個城市積極推出小地塊，供地策略有所轉(zhuǎn)向。
8月4日，深圳寶安沙井一宗住宅用地出讓，吸引了華潤、中海、越秀及綠城四家房企激烈角逐，最終由綠城以總價12.15億元競得，折合樓面價約每平方米20363元，溢價率約11.5%。
據(jù)悉，這塊宅地也被業(yè)內(nèi)稱為迷你地塊，土地面積約1.9萬平方米。此前，由深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下的一塊宅地溢價率高達46.55%，也是一宗迷你用地，土地面積約1.09萬平方米，建筑面積為2.72萬平方米，整體呈三角形狀。
作為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵上游，土地市場的供應(yīng)規(guī)模、成交價格以及政策調(diào)控走向均對市場產(chǎn)生深遠影響。與北上廣等其他一線城市相比，深圳上半年宅地出讓數(shù)量相對較少，但近期出讓數(shù)量已經(jīng)顯著回升。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這一變化是深圳積極應(yīng)對市場下行壓力，主動調(diào)整土地供應(yīng)策略的有力舉措。事實上，自今年5月以來深圳住宅用地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，思路也有了較大轉(zhuǎn)變，新增地塊大多位于所屬區(qū)域核心板塊，且容積率低、體量較小。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，政府給予房企確定性較高的利潤空間，相關(guān)地塊不僅延續(xù)今年的寬松出讓“三無”要求，即無配建、無70/90戶型限制和無限價要求，而且在配套等方面也都非常齊備，加上周邊并無在售新房，給房企打造高品質(zhì)住宅充分的設(shè)計規(guī)劃空間。
李宇嘉認為，包括深圳在內(nèi)的熱點城市，近期出讓的土地均呈現(xiàn)小型化、位于中心區(qū)的特征，主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售、盡可能消除不確定性等要求。
就在7月30日，南京舉行新一輪集中供地，共出讓13宗涉宅用地，體量小、區(qū)位優(yōu)的迷你地塊受到青睞，成為本輪土拍的焦點。具體來看，熱度最高的地塊為鼓樓區(qū)江漢東街地塊，該地塊建設(shè)用地面積僅4216平方米，經(jīng)過89輪激烈競價，最終由溫州千億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.73億元競得，溢價率高達32.74%。
值得注意的是，“縮量提質(zhì)”正成為全國土地市場的整體趨勢。克而瑞的報告指出，面對行業(yè)庫存壓力，地方政府供地策略呈現(xiàn)兩大特征：一是總量持續(xù)收縮；二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊實現(xiàn)“縮量提質(zhì)”。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約7%，出讓金同比增長仍超兩成，一二線城市平均溢價率均超過10%。而在7月，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭依舊激烈，上海、深圳等城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度延續(xù)，優(yōu)質(zhì)項目入市后有望繼續(xù)對市場形成支撐，下半年核心城市在較強基本面支撐下有望保持一定韌性，但城市和區(qū)域間分化行情預(yù)計將延續(xù)。
校對：廖勝超
