證券時報
王軍
2025-12-11 19:43
夜色鋪開，低矮的老舊住宅人影罕見，而馬路對面的寫字樓依然燈火通明。
近日，記者在實(shí)地走訪時發(fā)現(xiàn)，一些建成幾十年之久的老舊小區(qū)，如今已成為城市里“寂靜的孤島”。因房屋年久失修、設(shè)備老化，部分被評為危房的小區(qū)，不再是打工人下班后的港灣，他們大多被迫搬離，等待小區(qū)改造方案落地的那天。
在各地，這種情況并非孤例。隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，最早建成的那批房屋，已經(jīng)接連進(jìn)入“老年期”。即便是建成20年左右的小區(qū)，也有居民反映樓房老舊、冬天寒冷、夏天漏水。這些“中老年房屋”，成為當(dāng)前城市更新的重要一環(huán)。
值得注意的是，不同于過往的“拆遷暴富”，如今一種新的更新模式正悄然鋪開——自主更新、原拆原建，即從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“群眾自主”，把原有老舊房屋徹底拆除，原址重新修建一棟房屋，并大多由居民出資、政府補(bǔ)貼、多元籌集。
告別拆遷暴富、政府主導(dǎo)，當(dāng)居民成為小區(qū)改造的主人，會面臨哪些現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)？
老舊房屋問題接連涌現(xiàn)
要改造或重建一個老舊小區(qū)或住宅，并非一蹴而就的事情。
日前，有吉林省松原市居民反映稱，百南小區(qū)已經(jīng)有快40年歷史，小區(qū)幾年前就被第三方檢測機(jī)構(gòu)鑒定為D級危樓，居民每天過著“提心吊膽”的日子。前幾年，有開發(fā)商把小區(qū)用鐵皮板圍起來、說是要改造，但后來也杳無音訊。
當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，D級危房改造是民生保障與城市安全治理的重要工作，需嚴(yán)格遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、資金到位、程序合規(guī)”政策原則，履行納入年度計劃、落實(shí)多渠道資金籌措、完成規(guī)劃調(diào)整及征收補(bǔ)償方案制定等流程，依規(guī)推進(jìn)改造工作。
“按照當(dāng)前危房改造相關(guān)政策要求及項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)際情況，百南小區(qū)D級危房目前暫不具備改造實(shí)施條件。”上述回復(fù)表示。
不僅是建成40年的老房子，一些相對“更年輕”的住宅，如今也進(jìn)入故障頻發(fā)期。
“富家花園小區(qū)2003年竣工，距今已有22年、屬于老舊小區(qū)，沒有外墻保溫，樓房老舊，冬天寒冷，夏天下雨漏水，且年齡大的老年人居住偏多。”在承德也有居民反映相關(guān)情況。
對此承德市雙橋區(qū)委辦公室回復(fù)，按照住建部關(guān)于推進(jìn)城市更新改造項(xiàng)目的工作部署，重點(diǎn)將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍，并鼓勵居民自主參與更新。2000年以后建成的小區(qū)，暫無集中組織改造的相關(guān)政策和計劃。
“目前，我區(qū)已對全區(qū)2001年～2010年建成的104個城鎮(zhèn)住宅小區(qū)進(jìn)行摸底排查，為后續(xù)小區(qū)改造政策落地做好基礎(chǔ)工作，待條件具備后及時組織申報?！鄙鲜龌貜?fù)稱。
目前，我國高齡住房主要分為幾檔：比如，使用壽命已超50年的房子；二是接近50年壽命的住房，如建于1975年左右的小區(qū)；三是1980年以來的住房，房齡普遍超過30年。截至2024年，我國房齡超30年的住房占比達(dá)35%。
這些房齡較高的小區(qū)，可能出現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂痕、樓體破損嚴(yán)重、外墻裸露等問題，根據(jù)鑒定情況可分為損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。同時，房齡超30年的老舊住宅，普遍存在保溫層失效、墻壁開裂滲水、管道銹蝕、電線老化等風(fēng)險。
近日，記者在走訪老舊小區(qū)時也發(fā)現(xiàn)，一些房齡較高的小區(qū)，已經(jīng)與周邊的城市環(huán)境格格不入。尤其是位于城市較核心地段，此前大多是企業(yè)或單位職工住房、如今產(chǎn)權(quán)較為多樣混亂的小區(qū)，更是陷入亟需修繕或重建的階段，但實(shí)操起來較為漫長。
告別“拆遷暴富”的敘事
過往，大多數(shù)居民面對老舊住宅，第一反應(yīng)普遍是“會否拆遷”，且不乏老舊小區(qū)因拆遷預(yù)期而走熱的例子。但在現(xiàn)實(shí)中，部分項(xiàng)目因地塊面積小、土地利用率提升空間低、重建利潤微薄、難以吸引開發(fā)商等原因，傳統(tǒng)的征收拆遷路子行不通。
而老舊住宅、危房改造又迫在眉睫，此時一種新的模式出現(xiàn)了——自主更新、原拆原建。
2025年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹公開表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
8月28日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》正式發(fā)布，首次將“自主更新”納入中央層面的城市更新戰(zhàn)略框架，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。
地方層面，北京、上海、浙江、廣東、湖北等地早已開啟試點(diǎn)，并涌現(xiàn)了一批原拆原建典型案例。比如，北京樺皮廠胡同8號、朝陽區(qū)光華里（5、6號樓）、豐臺區(qū)馬家堡68號院；上海的東安二村、彭浦新村；浙江的浙工新村、桃園小區(qū)等。
從各地實(shí)踐看，能走通自主更新、原拆原建路子的，大多是單體規(guī)模較小的危房。
比如，北京三里河一區(qū)28號樓，是北京市西城區(qū)第二個“原拆原建”項(xiàng)目。該樓棟始建于20世紀(jì)70年代末，是典型的老舊住宅樓，共有3個單元54戶居民。因?yàn)闃驱g長、缺乏維護(hù)，樓內(nèi)水管銹蝕漏水是常事，2023年被納入危舊樓改建范圍。
廣州市花都區(qū)集群街2號居民樓，始建于1976年、為5層混合結(jié)構(gòu)。歷經(jīng)48年歲月洗禮，這棟居民樓外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴(yán)重，被鑒定為D級（整棟）危房，并成為廣東首個業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項(xiàng)目。
長沙市芙蓉區(qū)韭菜園小區(qū)1棟、2棟房屋，始建于1977年，2022年7月被評定為D級危房。項(xiàng)目2025年4月開工建設(shè)，改造方式為原址重建，總投資約1324萬元，成為湖南省老舊住房“自主更新、原拆原建”改造的典型案例。
除了房齡、規(guī)模較為類似，目前推行原拆原建的項(xiàng)目，在出資模式上也有共性。
比如北京三里河一區(qū)28號樓，按照“誰出資、誰受益”原則，整體由政府出資約40%、居民出資約60%。長沙市芙蓉區(qū)韭菜園小區(qū)1棟、2棟危房原址重建項(xiàng)目，通過“政府獎補(bǔ)+居民分期+企業(yè)參與”共擔(dān)，設(shè)立資金監(jiān)管專戶，按建筑面積分?jǐn)偨ǚ靠睢?/p>
整體來講，“居民自籌資金”正成為自主更新、原拆原建的重要特征，同時政府及多元產(chǎn)權(quán)單位也會有一定參與，通過補(bǔ)貼或者出資的方式，協(xié)助項(xiàng)目整體推進(jìn)。
這和過往居民等待政府動遷極為不同。上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽表示，這種新模式打破了“政府包辦、開發(fā)商主導(dǎo)、居民被動接受”的格局，標(biāo)志著城市更新正在告別“拆遷暴富”的單一敘事，向“共建共擔(dān)、共享共贏”的方向探索。
面臨哪些現(xiàn)實(shí)性挑戰(zhàn)？
從政策層面看，各地正在為老舊住房自主更新、原拆原建鋪平路子。
2025年8月，廣東省發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，明確可開展自主更新的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），需滿足一些既定條件。比如，被鑒定危險等級為B級、C級和D級，建筑結(jié)構(gòu)影響居住安全及生活品質(zhì)等。
廈門則規(guī)定，建筑年限滿40年、結(jié)構(gòu)差、功能不全且無維修價值的房屋，或已屬危險構(gòu)件、經(jīng)危險性鑒定為C級或D級危房的，房屋所有權(quán)人可在符合規(guī)劃前提下申請原地翻建。同時，改造方式靈活多樣，支持單棟、多棟聯(lián)合或整體改造。
而到了實(shí)操層面，居民的觀念、意愿、出資能力等，是決定原拆原建能否推進(jìn)的重要因素。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中老舊小區(qū)居民會算“經(jīng)濟(jì)賬”，比如重建成本和預(yù)期增值空間、是花錢重建還是直接買房，此外還有危房居民在搏動遷機(jī)會，遑論自行出資重建。
針對北京市西城區(qū)“三里河一區(qū)28號樓”項(xiàng)目，西城區(qū)住建委相關(guān)人員也表示，原拆原建最難的是前期居民工作，每家每戶的困難都不同，要站在居民角度想問題。所以，在改建前期，達(dá)成全樓居民100%同意的過程是最難的。
崔霽表示，自主更新項(xiàng)目的成功，關(guān)鍵在于讓居民覺得“劃算”，愿意主動投入資金、時間參與改造。從經(jīng)濟(jì)維度來看，核心是資產(chǎn)增值與資金投入的平衡，更新后房屋資產(chǎn)價值的提升幅度，是否會顯著高于其投入的自籌資金。
“根據(jù)調(diào)研案例，當(dāng)房屋增值幅度達(dá)到自籌資金的1.5～2倍時，居民的經(jīng)濟(jì)意愿會顯著增強(qiáng)?！贝揿V表示。因此自主更新更容易在一線和強(qiáng)二線核心城區(qū)推廣，這些城市土地資源稀缺，房屋價值高，居民有資產(chǎn)保值增值意愿、相對較高的資金能力。
再比如，北京市豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓，該危舊樓房拆除重建試點(diǎn)項(xiàng)目交付后，居民將拿到房屋大產(chǎn)權(quán)，而此前直管公房居民只擁有承租權(quán)和使用權(quán)，按附近存量商品房房價計算，40 平方米房屋價值約為兩三百萬元，此類公房改造阻力也較低。
中指研究院研究總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，原拆原建在部分三四線城市也有落地案例，核心還是要回歸到項(xiàng)目條件、居民出資能力、規(guī)劃條件、區(qū)域規(guī)劃、新房價格預(yù)期等多個要素。此外，核心地段可能對規(guī)劃限制更嚴(yán)格，在增容、增戶方面限制性要求更多。
對此吳建欽建議，原拆原建可探索多種收益方式，進(jìn)一步降低居民和政府的出資規(guī)模，包括在規(guī)劃條件允許的情況下適當(dāng)增加戶數(shù)，通過銷售這部分房源平衡前期投入；通過增加商業(yè)配套，給予相關(guān)投資主體一定年限的設(shè)施經(jīng)營權(quán)來平衡前期投入。
“預(yù)計未來仍以穩(wěn)步推進(jìn)、點(diǎn)狀推進(jìn)為主?！眳墙J認(rèn)為，老舊小區(qū)原拆原建的自主更新模式，目前現(xiàn)實(shí)難點(diǎn)仍然存在，大面積鋪開需要多個因素形成一致性支持才具備可能性。
崔霽建議，可建立多元化的金融支持體系，構(gòu)建“居民自籌+公積金支持+銀行貸款+政府補(bǔ)貼”的多元化資金籌措機(jī)制。允許居民提取住房公積金用于自主更新，鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)期限長、利率優(yōu)惠的專項(xiàng)產(chǎn)品；政府可設(shè)立城市更新引導(dǎo)基金，對符合條件的項(xiàng)目給予貼息；探索REITs、資產(chǎn)證券化等資本市場工具，為項(xiàng)目提供長期資金支持。
